Главная / Нерухомість: унікальна інвестиція

Нерухомість: унікальна інвестиція

  Февраль 22, 2017     Елена Проскурня  

Нерухомість - унікальна інвестиція; вона приносить два види доходів: періодичний прибуток від оренди та одноразовий прибуток від продажу. Перед інвестуванням в нерухомість важливо розуміти специфіку та унікальність такої інвестиції.

Як акції, облігації чи опціони, нерухомість теж являється інвестицією. Але замало хто розуміє , що нерухомість — унікальна інвестиція. Унікальність нерухомості як інвестиції заключається в тому , що вона не тільки приносить прибуток від продажу ( у випадку, якщо вартість її зросла з моменту придбання), але і може приносити прибуток від банального володіння. Мало того, володіння нерухомості зобов'язує власника виконувати певні зобов'язки. Також важливо пам'ятати, що сам ринок нерухомості значно відрізняється від фондового, товарного, чи іншого ринку цінних папер.

Нерухомість як інвестиція

Коли ми купуємо акцію, ми чекаємо , що її вартість на ринку зросте, і потім сподіваємось продати дорожче, щоб заробити на різниці. А ось інший приклад: при купівлі вантажного авто, власник має намір надавати послуги перевезення, використовуючи місткість та вантажопідйомність нового засобу перевезення вантажів. При цьому, власник вантажівки буде періодичний прибуток за свої послуги, а також сплачувати витрати ( бензин, амортизація, адміністрація та ін.). Ці два приклади зовсім протилежні, так як у першому варіанті власнику потрібно просто чекати, доки ціна зросте, а в другому — використати придбаний інструмент для отримання прибутку. Допустимо, що власник вантажівки буде пасивно чекати, поки ціна на вантажівки в регіоні підвищиться — нерозумно. І ще більш нерозумно припустити, що власник акцій буде використовувати акції для надання яких-небудь послуг.

Вищеперераховане важливе для того, щоб продемонструвати, що нерухомість включає в себе обидві моделі отриманя прибутку:

  1. періодичний прибуток від використання

  2. єдиноразовий прибуток від продаж.

Той факт, що придбану нерухомість можна сдавати в оренду, відомий усім. Але не всі розуміють, що ця можливість являється унікальною з інвестиційної точки зору. Тобто, вкладаючи грощі в нерухомість, ви не тільки можете заробити на зростані вартості, але і отримувати дивіденди від власника такої інвестиції.

Детальніше про джерела доходів від нерухомості

Періодичний прибуток від нерухомості залежить від ступення заповненості усіх площ, та від вартості орендної плати. Звичайно, власнику цікаво, щоб були заповнені усі площі, щоб отримувати найбільший прибуток. Але від цього прибутку треба буде відняти витрати на різні витрати (амортизація, комунальні послуги, господарські витрати та ін.). Тобто власнику нерухомості доведеться постаратися заповнити всі площі для отримання кращого результату.

Прибуток від продаж нерухомості не залежить від дій, менеджерських та ріелторських здібностей власника,так як, при продажі, ціну встановлює ринок, а точніше оцінювач. Якщо висновок оцінки придбаної нерухомості показав, що продати її можна за бульшу суму, чим за яку придбали, то ви заробите на зростанні ринкової вартості.

Норма прибутковості комерційної нерухомості часто знижена

Норма прибутковості нерухомості вимірюється не тільки відносно зростання ринкової вартості нерухомості такого класу в регіоні, а ще й орендними ставками. Якщо доходність нерухомості з розрахунку росту її вартості зіставить 50% на рік, то уявіть, яка буде реальна прибутковість, якщо протягом цього року сдавати ці 100 чи 200 чи 300 (чи скільки це не було б) квадратних метрів цього об`єкта нерухомості. З урахуванням тимчасової вартості грошей, прибутковість буду набагато вище.

Унікальні характеристики нерухомості як інвестиції

Як ви вже зрозуміли, нерухомість відрізняеться від інших видів інвестицій своєю двоякою природою. Але є ще декілька унікальних параметрів, про які варто пам'ятати, інвестуя в нерухомість.

  • Немає терміну виконання. На відміну від облігацій чи ф'ючерсних контрактів, нерухомість немає терміну виконання. Іншими словами, ви можете володіти нерухомістю стільки, скільки захочете ( крім випадків, коли вам потрібно виплатити іпотечний кредит) .

  • Необхідний менеджмент. Так як нерухомість являється фізичним о'бєктом, за нею варто наглядати: лагодити поломки , прибирати, робити ремонт, наглядати за салом та ін. , чого не скажеш про акції. Крім того, варто вирішити адміністративні та фінансові питання з орендаторами, та з ЖЕКами.

  • Ринок нерухомості — в слабій формі ефективності. Так як інформація не розповсюджується так же швидко на ринку нерухомості, як на фондовому ринку, можна вилучити прибуток з того, що, наприклад, не всі знають про якийсь конкретний захід чи постанову.

  • Дорогі угоди. На відміну від фондового ринку, на ринку нерухомості кожна угода супруводжується затратами для обох сторін. Необхідно платити нотаріусу, агенству, державі та ін. В загальному, витрати на транзакцію можуть досягати 10% вартості об'єкта. При цьому більшу частину сплачує саме покупець.

  • Низька ліквідність. Нажаль, не існує біржі нерухомості. Тому, продати чи купити об'єкт набагато складніше, ніж на фондовому ринку. Тому, треба враховувати хоча б місяц проміжку між моментом остаточного рішення про прокупку, та безпосередньо покупкою.

  • Вплив орендаторів. Так як один з джерел прибутку нерухомості — прибудток від сдачі площі в оренду, власник залежить від орендаторів. Якщо вони, наприклад, будуть заважати сусідам чи затримувати орендну плату, ваш планований дохід може бути під загрозою.

  • Залежність від місця відрізняє нерухомість від всіх інших видів інвестицій. Інфраструктура, район, регіон, область, країна, а також климатичні, еологічні, економічні умови, флора та фауна — всі ці фактори сильно впливають на вартість нерухомості. Відповідно, однакові об'єкти в різних регіонах можуть сильно відрізнятися в ціні.

    Висновок

    Нерухомість — хороша унікальна нерухомість, яка має ряд специфічних параметрів. Найголовніша відрізняюча риса комерційної нерухомості полягає в тому, що дохід від нерухомості має двояку природу: як постіний періодичний прибуток від оренди, і як дохід від продажу. Але варто пам'ятати, що така громіздка інвестиція потребує додаткової уваги, набагато більше, ніж звичайний цінний папер.

Елена Проскурня